Maltepe satılık daire, maltepe kiralık daire, maltepe sıfır daire, maltepe krediye uygun daire

Akrabanızdan mal alırken dikkatli olun

Ekonomik açıdan zor durumda kalan kişilerin başvurabilecekleri çözüm yollarından birisi, ellerinde bulunan malların paraya çevrilmesi. Bu yönde bir tercihte bulunulduğunda, özellikle manevi değeri olan veya ucuza gitme olasılığı bulunan mallarının aile içinde kalması amacıyla yakın akrabalara satılması yoluna gidilir.

Son derece olağan olan bu yolla ilgili olarak bilinmesi gereken ince bir nokta var. Yakın akrabalara yapılan bu tür satışlar, halen devlete borçlu olanlar veya izleyen yıllarda borçlu duruma düşebilecekler tarafından yapıldığında ciddi sorunlar ortaya çıkarabilir.

Satış işlemi gerçekten yapılmış ve bedeli tahsil edilmiş olsa bile bazı özellikli durumlarda bu satış geçersiz sayılıyor ve satılan mallara el konulabiliyor.

GEÇERSİZ İŞLEMLER

6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'un 27. maddesine göre; 'Amme alacağını ödememiş borçlulardan, müddetinde mal beyanında bulunmayanlarla, malı bulunmadığını bildiren veyahut beyan ettiği malların borcuna kifayetsizliği anlaşılanların ödeme müddetinin başladığı tarihten geriye doğru iki yıl içinde veya ödeme müddetinin başlamasından sonra yaptıkları bağışlamalar ve ivazsız tasarruflar hükümsüzdür.'

6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'un 28. maddesi uyarınca;

'Üçüncü dereceye kadar (bu derece dahil) kan hısımlarıyle, eşler ve ikinci dereceye kadar (bu derece dahil) sıhri hısımlar arasında yapılan ivazlı tasarruflar' bağışlama olarak kabul ediliyor. 

AKRABALIĞIN DERECESİ ÖNEMLİ 

Üçüncü dereceye kadar kan hısımları; dede-nine, anne-baba, amca, dayı, teyze, hala, kardeşler, çocuk, kardeş çocukları ve torunlardan oluşuyor. 

Kayınpeder, kayınvalide, eşin kardeşleri (kayın birader, baldız, görümce) ise ikinci dereceye kadar sıhri hısım sayılıyor. Ayrıca eşler arasındaki satışlar da geçersiz sayılabilecek işlemler arasında.

HANGİ DURUMDA SATIŞ GEÇERSİZ?

Satış işleminin geçersiz olması için devlete olan borcun ödenmemiş olması ve kişinin mal varlığının borcu karşılamaya yetersiz olması gerekiyor. İşte, borcunu ödeyemeyecek durumda olanların belirttiğimiz akrabalarına yapmış olduğu satışlar geçersiz sayılıyor.

Kuşkusuz, yapılan bütün satışlar geçersiz sayılmıyor. Geçersiz sayılacak satışlarla ilgili belirlenmiş süreler söz konusu. Borcun ödeme süresinin başlamasından itibaren geriye doğru iki yıl içinde yapılan satışlar ile ödeme süresi başladıktan sonra yapılan satışlar da geçersiz sayılıyor.

Devlete borcunu ödeyemeyecek durumda olanların akrabalarına yaptığı satışlar dışında, kişi ve kurumlara yaptığı bağışlar da geçersiz sayılıyor. Bağışların geçersizliğinde de aynı süre söz konusu.

AMAÇ NE?

Kanunda yer alan düzenlemenin temel amacı, kişilerin bazı hileli davranışlara başvurarak devletin alacağını tahsil etmesini olanaksız hale getirmelerinin ya da zorlaştırmalarının önüne geçmek. Bu bakımdan yerinde bir düzenleme. Ancak, özellikle akrabalar arası gerçek satışlarda uygulamada sorunlar yaratacağı kesin. 'Elaleme gitmesin', 'aile içinde kalsın' mantığıyla akrabalarının mallarına alıcı olanların dikkat etmesinde yarar var.

Maltepe satılık daire, maltepe kiralık daire, maltepe sıfır daire, maltepe krediye uygun daire

Tapu harcı yüzde 21 zamlandı

Gayrimenkul alım satım işlemlerinde dikkat edilmesi gereken önemli konulardan birisi de satış bedeli üzerinden hesaplanan tapu harcı. Alım-satıma konu olan gayrimenkullerde tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere 'beyan edilen' devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanıyor.

Tapu harcının hesaplanması bakımından bir 'alt sınır' özelliği taşıyan 'emlak vergisi değeri'; Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine göre belirlenen ve emlak vergisine esas alınan asgari vergi değerini ifade ediyor. Hemen belirtelim, gayrimenkul alım satımında esas olan gerçek değerin bildirilmesi.
Emlak vergisi değeri, gayrimenkulün alındığı veya dört yılda bir olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı izleyen yıllarda bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak bulunuyor.

TAPU HARCINDA ARTIŞ
Tapu harcı, gayrimenkulün satıldığı yıl için geçerli olan vergi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen alım satım bedeli üzerinden hesaplanıyor. Alım-satım sırasında, hem alıcı hem de satıcı ayrı ayrı binde 16,5 oranında, 'tapu harcı' ödemekteydiler.
Uygulanmakta olan bu binde 16,5 oranı dünden geçerli olmak üzere binde 20'ye yükseltildi. Artış oranı yüzde 21'in biraz üzerinde gerçekleşti. Dünkü Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 2012/3735 sayılı karar sonrası, gayrimenkul alım satımında binde 20 satıcı ve binde 20 alıcı olmak üzere toplam binde 40 oranında harç ödenmesi gerekecek.
İlk bakışta kamu gelirlerini artırmak amacıyla yapıldığı anlaşılan bu 'ayarlama', alıcı ve satıcılar tarafından beyan edilen satış bedelinin düşük gösterilmesi yoluyla telafi edilmeye çalışacak. Ancak bunun çeşitli riskleri bulunuyor.

SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİGayrimenkul alım satımında en çok karşılaşılan durum, daha az tapu harcı ödemek amacıyla satış bedelinin düşük gösterilmesi. Yasaya göre tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alındığından, bedelin düşük gösterilmesi her iki tarafın da çıkarına gibi gözüküyor.
Tapuda bildirilecek değer konusunda tek kısıt, emlak vergisi değeri. Yani tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış değeri üzerinden hesaplanıyor. Bunun sonucu olarak, genellikle gerçek değerin çok altında bir satış değeri bildiriliyor ve tapu harcı da bu bedel üzerinden hesaplanıyor.

GAYRİMENKUL SATILIRSATapuda düşük bedel gösterilerek satın alınan gayrimenkul, değişik nedenlerle satılırsa tapu harcından kurtulmak için yapılan düşük beyan sorun yaratabiliyor. Olay şu şekilde gelişiyor: Alıcı, satışın gerçek bedel üzerinden yapılmasında ısrar ediyor. Satıcı, müşteriyi kaçırmamak için kabul ediyor. Bu noktadan sonra, satıcının gayrimenkulü alırken tapuya yapmış olduğu düşük beyan başına dert açabiliyor.

DEĞER ARTIŞ KAZANCIGelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesine göre; gayrimenkullerin alındığı tarihten itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artış kazancı kabul ediliyor. Değer artış kazancı hesaplanırken, alış bedeli satışın yapıldığı ay hariç ÜFE endeksindeki artışa göre artırılıyor. Bu şekilde bulunan değer, satış bedeli ile kıyaslanıyor. Bulunan farkın 2012 yılında 8 bin 800 TL'yi aşması halinde, aşan kısım gelir vergisine tabi tutuluyor.
Dolayısıyla, daha az harç ödenmesi amacıyla satış bedeli düşük gösterilen gayrimenkul satıldığında binde 20'den kaçarken yüzde 15'le başlayan ve yüzde 35'e kadar ulaşabilen bir yükle karşı karşıya kalınması söz konusu olabiliyor.

Şirketlerin gayrimenkul satışları
Şirketlerin, aktiflerinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkulün satışından doğan kazanç da vergiye tabi tutuluyor. Ancak, esas faaliyeti gayrimenkul ticareti ve kiralaması olmayan kurumlar, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan gayrimenkulü sattıklarında; Satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutmak koşuluyla, gayrimenkul satış kazancının yüzde 75'lik kısmı için, kurumlar vergisi ödemiyorlar. Satış işlemi dolayısıyla KDV de hesaplanmıyor

Maltepe satılık daire, maltepe kiralık daire, maltepe sıfır daire, maltepe krediye uygun daire

Metrekare Başına Konut Fiyatları Arttı!

Türkiye Konut Fiyat Endeksi (TKFE), haziran ayında bir önceki aya göre yüzde 1,14, bir önceki yılın aynı ayına göre ise yüzde 11,50 arttı...

Metrekare başına konut değeri olarak hesaplanan birim fiyatlar, 2011 yılı Haziran ayında 994,4 lira/metrekareyken, 2012 yılı Nisan ayında 1108,7 lira/metrekare oldu.

26 ilde son 2 yılda yapımı gerçekleşen konutların değerleme raporları analiz edilerek hesaplanan Türkiye Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (TYKFE) ise 2012 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre yüzde 0,34 oranında artarak 122,34 dü¬zeyinde gerçekleşti.

En büyük artış İzmir’de Üç büyük şehre bakıldığında, 2012 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre yüzde 1,65 ile en yüksek artışın gerçekleştiği il İzmir olurken, İzmir'i sırasıyla yüzde 0,98 ile İstanbul, yüzde 0,39 ile Ankara izledi. Endeks değerleri bir önceki yılın aynuayına göre İzmir, İstanbul ve Ankara'da sırasıyla yüzde 13,23,13,15 ve 9,01 oranında arttı. İstanbul’da fiyatlar yüksek İstanbul'daki konut birim fiyatlarının Ankara ve İzmir'e göre oldukça yüksek seyrettiği görülürken, birim fiyatlar 2012 yılının haziran ayında Ankara ve İzmir'de sırasıyla 1037,0 lira/metrekare ve 1247,7 lira /metrekareyken, İstanbul'da 1706,3 lira/metrekare oldu.

Bugün