İstanbul
genelinde nüfusun hızla artması; şehrin iç kısımlarında arsa arzının kısıtlı
duruma gelmesine ve yapılan yatırımların şehrin dış çeperlerine doğru kaymasına
sebep olmuştur. Marmara Bölgesi’nde 1999 yılında yaşanan depremden sonra deprem
yönetmeliğine göre inşa edilen konutların tercih edilmesi ve insanların şehrin
karmaşasından uzak ama şehre kolay ulaşım sağlayabilecekleri bölgeleri tercih
etmeleri de bu gelişmede önemli rol oynamıştır. Maltepe’de proje ve inşaat
aşamasında çok sayıda konut, ofis ve rezidans projesi yer almakta olup, Kadıköy
- Kartal raylı toplu taşıma sisteminin tamamlanması ile Maltepe bölgesine
talebin daha da artacağı düşünülmektedir.
Son 10 yıl
içerisinde gerçekleşen projelere baktığımızda site kavramının ülkemiz genelinde
yerleştiği ve site kavramıyla birlikte sosyal tesisleri ve yeşil alanları
bulunan, güvenlik problemi bulunmayan, ulaşım sorunu olmayan şehrin
çeperlerindeki projelere talebin arttığı gözlenmektedir.
İstanbul
genelini konut sektörü açısından incelediğimizde A grubu lüks konut
projelerinin yanı sıra özellikle kent merkezinde yer alan rezidans projeleri de
ağırlıklı olarak göze çarpmaktadır. İnşa edilen rezidans ve lüks konutlarda
konut tipleri olarak başta 1+1 olmak üzere 1+0, 2+1 ve 3+1 daire tipleri ile
oldukça az sayıda penthouse daireler proje konsepti dahilinde inşa
edilmektedir.
Yurtdışında
daha küçük konut tiplerine talebin artması nedeniyle geliştiricilerin kent
merkezlerinde son dönem eğiliminin 1+1, 2+1 tip konutlardan oluştuğu gözlemlenmekte
olup birçok projede son dönemlere 1+0/stüdyo daire tipleri de göze
çarpmaktadır. Bu talepleri karşılamaya yönelik olarak tasarlanan “rezidans”lar,
İstanbul’un en gözde projeleri olarak dikkat çekmektedir. Bu konudaki önemli
hususlardan biri olan küçük alanlı dairelerin alınma potansiyelinin daha fazla
olması da göz ardı edilmemelidir.
Maltepe
ilçesi, Kartal ve Tuzla ilçeleriyle beraber Anadolu Yakası’nın konut sektörü
açısından en hareketli ilçeleri arasında yer almaktadır. Kısa bir süre öncesine
kadar 4-5 katlı binaların ağırlıklı olduğu Maltepe’ye gelecek olan metro hattı
ile birlikte yatırımcıların ilgisi de artmış durumdadır. İlk etapta yerel
müteahhitler E-5’e yakın bölgelerde yeni konut projelerine ağırlık vermiş olup,
bununla birlikte markalı konut firmaları da bölgeye yönelmiştir. Markalı
projelerle birlikte bölgedeki konut yükseklikleri 10-12 katlara çıkmış
durumdadır.
Anadolu
Yakası Adalet Sarayı ile bölgedeki nüfusun artacak olması, yatırımcıları konut
projelerine yöneltmiştir. Maltepe ilçesinin en önemli ulaşım akslarından biri
olan Tugay Yolu Caddesi üzerinde, birbiri ardına sıralanmış lüks konut
projeleri yer almaktadır. Teknik Yapı, Doğa Gayrimenkul, Dumankaya İnşaat, Dap
Yapı ve Özderici GYO’nun projelerinin hayata geçmesiyle birlikte Tugay
Yolu Caddesi ve E-5 aksı üzerinde yaklaşık 3.200 konutluk bir stok oluşacaktır.
Bölgedeki
konut projelerinin ağırlık kazandığı bir diğer bölge olan Gülensu Mahallesi’nde
Kiptaş konutları, Fuaye Süreyyapaşa, Tepe İnşaat’ın Narkule Evleri
ve Nish Adalar siteleri büyük bir konut arzı yaratmaktadır. Marka değeri
taşıyan bu projelerin tamamlanmasıyla birlikte, bölgenin popülerliğinin ve
tercih edilebilirliğinin artması beklenmektedir.
D-100
Karayolu aksında yer alan Maltepe, güneyde sahil yolu ve kuzeyde O-4 Otoyolu
ile çevrelenmektedir. Aynı zamanda Sabiha Gökçen Havalimanı’na yakın olan
bölge, kara, deniz ve demir yolu ulaşım çeşitliliğine sahip olması sebebiyle
bir çok avantaja sahip durumdadır. Kartal –Maltepe metro hattı ile birlikte
bölgenin ulaşılabilirliği oldukça artmış durumdadır. İlçenin yakın çevresinde
yer alan Kadıköy’de boş arsa arzının da kısıtlı olması gibi etmenler ve
bölgeye olan ulaşım imkanlarının çeşitlenmesi ile birlikte Maltepe konut
sektörü açısından son dönemlerde ön plana çıkmış durumdadır.
Aynı zamanda
Maltepe’nin komşu ilçesi olan Kartal’da planlanan Kentsel Dönüşüm Projesi’nin
hayata geçmesiyle birlikte, bölgenin çevre düzeni önemli ölçüde iyileşmiş
olacak ve bu durum konut sektörü üzerinde olumlu etki yaratacaktır. İlçedeki
projeler kat yüksekliklerinin oluşturduğu avantaj ile adalar ve deniz
manzarasına sahip şekilde tasarlanmaktadır.
Bölgenin
bütün bu çekici özelliklerinin bir araya gelmesiyle ve bölgede yaşayan nüfusun
her türlü günlük sağlık, alışveriş, eğitim gibi ihtiyaçlarının bölgede
çeşitlenmeye başlaması bölgenin potansiyelini daha da arttırmaktadır. Adalet
Sarayı’nın bölgeye katacağı gündüz nüfusunun bölgede işyerine yakın yaşamak
isteyen nüfus tarafından da önemli ölçüde talep göreceği düşünülmektedir.
Residence
kavramında üç unsur olmalıdır; güvenlik, konfor ve ulaşım imkanlarının
kolaylığı. Standart bir residence dairesinin özellikleri şöyle sıralanabilir;
sekreterlik hizmeti, günlük temizlik servisi, resepsiyon hizmeti,
güvenlik, alışveriş servisi, otopark, kuru temizleme, çamaşırhane,
internet, kasa, spor alanları, yüzme havuzu ve vale parking hizmeti.
Rezidanslar,
özellikle sunduğu konfor özellikleriyle dikkat çekmektedir. Açık ve kapalı
yüzme havuzları, Spa ve fitness center, Türk hamamı, sauna, buhar odası, yürüme
yolları, bisiklet parkurları, squash salonu, toplantı odaları, sinema
salonları, basket ve voleybol sahaları, bar gibi sosyal olanaklarla donatılan
rezidansları asıl farklı kılansa sunduğu hizmetlerdir.
Hemen her
rezidansın kapalı otoparkında daire sahiplerinin araçları için özel park
alanları ayrılmaktadır. 24 saat güvenlik hizmetinin yanı sıra kişiye özel
tanımlamalı giriş sistemleriyle donatılan rezidanslarda, tıpkı otellerde olduğu
gibi 24 saat resepsiyon hizmeti sunulmaktadır.
Bazı rezidanslarda
köpek bakıcısı, bahçıvan, hizmetçi, aşçı, masör ve özel şoför hizmeti bile
verilmektedir. Bazıları kat görevlisi, housekeeping, makyöz, çocuk bakıcısı,
stilist, spor hocası, psikolog ve sekreter hizmetleri de vermektedir.
Tepe İnşaat,
bu yılın sonlarında doğru yeni projeye hayat vermeye hazırlanmaktadır. Daha
önce inşa ettiği Narcity projesinin hemen yanında bulunan 70 bin metrekarelik
alana yaklaşık 600 konutluk yeni projesini inşa etmeyi düşündüğü
belirtilmiş olup, proje detayları henüz kesinlik kazanmamıştır.
Farklı
mimari tasarıma sahip projeleri ile dikkat çeken Dap Yapı’nın Dalga Kule, Tango
Kule, Burgu Kule ve Royal Center projeleri bulunmaktadır. Bölgede en çok
projesi bulunan firmanın, Dalga Kule projesinde "oturmadığın dönemde kirala"
modeliyle alternatif kazanç fırsatı da sunuluyor. Profesyonel yönetim
sistemiyle işletilecek Dalga Kule, daire sahiplerinin kendi yerlerini haftalık,
aylık ve yıllık kiralayarak ekstra gelir elde edecekleri, kira toplama veya
kiracı bulma gibi konularla ilgilenmeyecekleri bir model sunuyor.
Batışehir
projesinin yapımcı firması Egeyapı Group’un, bu yıl içinde hayata geçirmeyi
planladığı projelerden biri Maltepe'de inşa edilecek olup, 4 bin 500
metrekarelik ofis binası olarak tasarlanan projenin tahmini yatırım değeri ise
15 milyon TL’dir.
YZG İnşaat,
Maltepe Başıbüyük’te bulunan 12 bin 500 metrekarelik alana yeni bir proje inşa
etmeye hazırlanmaktadır. Deniz manzaralı dairelerden meydana gelecek olan
projede toplam konut sayısı 104 olacak olup, ismi netleşmeyen projenin şu
sıralar çizim çalışmaları yapılmaktadır.
Maltepe E-5
karayolu üzerindeki Ritim İstanbul, bölgenin 2 kat büyüyerek en büyük alışveriş
merkezi olan Carrefour Maltepe Park AVM’ye komşu olacaktır. Kadıköy-Kartal
metrosunun Maltepe durağı hemen yanı başında olan proje, Kartal vapur ve deniz
otobüsüne 10 dakika, Sabiha Gökçen Havalimanına ise 15 dakika uzaklıkta yer
almaktadır. Zemin katlarda yer alacak cadde mağazaları, rezidans blokların
girişlerindeki yüksek tavanlı lobi alanları, kat bahçelerinin bulunduğu ara
katlardaki dinlenme alanları, lounge, restoran ve seyir terası ve kültür
merkezini içinde barındıran özel alanlar, cadde mağazaları, süpermarket, ofis
ve bürolar, açık yüzme havuzları, Athletic-o SportsClub, autoshowroom, içinde bulunan
fuayesi, konferans salonu ve sanat galerisi ile Anadolu Yakasının çok önemli
bir ihtiyacını karşılayacak olan kültür merkezi gibi özellikleri ile
oturumcular ve yatırıcımlar için hem konum hem de sosyal yaşam anlamında
cezbedici özelliklere sahip olmasıyla dikkat çekmektedir.
Hasoğlu
Yapı’nın 2012 yılı içerisinde Kartal’da inşaa etmeye başlayacağı Kartal
Residence projesi, 25.000 m² kapalı alandan oluşmaktadır.
Mesa Mesken
Sanayii A.Ş. tarafından inşa edilen Mesa Kartal projesi, Kartal'da 10 bin 200
metrekarelik alana kurulan zemin+31 katlı tek blok olarak inşa edilmektedir.
Toplam 286 adet dairenin bulunduğu Mesa Kartall projesi 43 bin 252 metrekarelik
inşaat alanına sahip durumdadır. 30 bin 159 metrekare satılabilir alanı bulunan
Mesa Kartal projesi yürüyüş parkuru, spor salonları, toplantı salonları, çocuk
oyun salonu, hobi odası ve tenis kortu gibi aktivite alanları mevcut
durumdadır.
İsmi henüz
belli olmayan Fer Yapı Kartal projesi Kartal'de E-5 üzerinde yer almaktadır.
Kartal Fer Yapı projesi 2 bloktan meydana gelecek olup, projede toplam 442
ünite yer alacaktır. Yatırım değeri 100 milyon TL olan Fer Yapı Kartal
projesinde home ofis ve ticari alanlar bulunacaktır. Önceleri kat karşılığı
proje yapmayı planlayan Fer Yapı, daha sonra karar değiştirerek Kartal arsasını
27 milyon 350 bin liraya satın aldı. Birinci kattan itibaren deniz görecek olan
Fer Yapı Kartal projesi arsasının deniz tarafından girişi bulunmaktadır.
Dumankaya
İnşaat, Kartal sahil yolunda yer alacak olan yeni projesi için ön talep
toplanmaya başlamış durumdadır. Dumankaya Kartal Sahil projesi toplam 178
bağımsız bölümden oluşacaktır. Projede 109 adet konut, 34 adet ofis ve 35 adet
ticari üniteye yer verilecektir. Dumankaya Kartal Sahil projesinde ticari alan
olarak hizmete girecek olan 5 adet kafe, 7 adet sinema, 3 eğlence ve 20 adet
mağaza da bulunacaktır.
Maltepe
bölgesinde rezidans projelerinde tercih edilen daire tipleri genel olarak 1+1
ve 2+1 olarak öne çıkmakta olup, 3+1 veya 4+1 tipteki dairlerin tercih
edilebilirliği düşük seviyededir. Bölgedeki projeler incelendiğinde; alan
büyüklüğü yüksek olan ve 3+1 ve 4+1 tipteki daire oranlarının düşüklüğü
ön plana çıkmaktadır.
Maltepe
bölgesindeki yaşam kalitesi ve tercihler göz önünde bulundurulduğunda home ofis
şeklinde de kullanılabilecek olan, daha çok adliye ve hastane çalışanlarına
hitap eden olan dairelerin tercih edilmektedir. 1+1 veya 2+1 tipteki dairelerin
daha çok alıcısı olduğu düşünülmektedir.
*Bu rapor
TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak
hazırlanmıştır.