Arsa Yatırımı Mı Daha Karlı, Konut Yatırımı Mı ?



Maltepe satılık daire, maltepe kiralık daire, maltepe sıfır daire, maltepe krediye uygun daire



Arsa Yatırımı Mı Daha Karlı, Konut Yatırımı Mı ?








Geçmişten beri en sağlam yatırım araçları arasında yerini alan arsa ve konutlar  birikimlerini uzun vadede getiri sunacak yatırım araçlarını tercih edenlerin her zaman gözdesi olmuştur. Ancak son yıllarda artan ve avantajlı fiyatlarla sunulan konut projeleri yatırımcının arsadan çok konutları tercih etmesine neden oldu. Yine de son zamanlarda gayrimenkul piyayasasındaki hava arsaları bir yatırım aracı olarak tekrar gündeme getirdi..
İşte bu noktada karlı bir yatırım aracı olarak arsa mı yoksa konut mu tercih edilmeli? Uzmanlar yanıtlıyor..

"Kenti yönetenleri izleyin"
Soruyu önce büyük yatırımcılara yönelttik. İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, yatırımlarının yoğunlaştığı İstanbul özelinde konuşarak, “Burası artık sadece Türkiye için değil, dünya için bir yatırım merkezi. Arsası da, konutu da değerli” diyor. İnan, gayrimenkulde artık iki türlü kârlılığın olduğunu söylüyor: Arazi kârlılığı ve yapım kârlılığı. Bu noktada küçük de olsa, tüm yatırımcıların, kenti yönetenlerin, şehre ilişkin gelişim politikalarını yakından izlemeleri gerektiğini söylüyor.
İstanbul’un gelişmekte olan semtleri Pendik, Kartal, Halkalı, Bahçeşehir'de modern konutlar inşa eden Dumankaya İnşaat’ın Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya’nın yanıtı net. Tereddüt etmeden “Arsa” cevabını veriyor. Büyük şirketlerin yatırım planlarına baktığımızda da arsa, öncelikli bir araç olarak karşımıza çıkıyor.
Peki daha küçük birikimi olanlar hangisini tercih etmeli? Dahası paralarını nereye ve ne zaman yatırmalı? Konuyu, üç büyük kentimiz İstanbul, Ankara ve İzmir çerçevesinde, değerleme uzmanlarıyla konuştuk.
İstanbul için arsa vakti
Önce İstanbul’dan başlayalım. İstanbul, hem yerli hem de yabancı yatırımcıların, ister küçük ister büyük birikimlerini gayrimenkul ile değerlendirmek istediği önemli bir pazar. İçinde bulunduğumuz piyasa koşulları, arsa yatırımlarının daha fazla fırsat sunduğunu, bu nedenle daha akıllıca olacağını ortaya koyuyor. Uzmanlar, uzun vadeli yatırımlar söz konusu olduğunda arsaya, kısa vadede değerlendirmek için ise konuta yönelmek gerektiğini söylüyor. İstanbul genelinde arsaların sunduğu olanaklar değerlendirildiğinde, daha çok uzun vadede kâr getirecek bölgelerin tercih edilmesi gerekiyor. Peki hangi gayrimenkul yatırımı, nerede daha avantajlı?
Eva Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, kentin gelişimine paralel olarak arsaların değer artışı yaşaması beklenen bölgelerin Anadolu yakası için Ümraniye, Sancaktepe, Maltepe, Kartal, Pendik; Avrupa yakası için ise Kâğıthane, Ayazağa, Eyüp ve İkitelli-Bağcılar olarak sıralanabileceğini söylüyor. Yazıcı, özellikle kentin bittiği ya da bitmeye yakın olduğu noktalardan arsa almanın, uzun vadede getirisi yüksek bir tercih olarak karşımıza çıktığını belirtiyor. Konut alıcıları açısından yine bu bölgelerdeki yeni, markalı proje fırsatlarından yararlanmalarının doğru olacağını söylüyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kurumsal Değerleme Departmanı Yöneticisi Ozan Kolcuoğlu da, yatırım önerilerinde birkaç farklı bölgeye dikkat çekiyor.  Kolcuoğlu, “Yatırım amacı ile arsa alımında, Riva, Silivri, Çatalca, Eyüp, Arnavutköy gibi bölgeler öne çıkıyor. Bu bölgelerin ortak özelliği, önümüzdeki beş, 10 yıllık süreçte büyük yatırımların yapılacağı yerler olmaları. Üçüncü havalimanı, Kuzey Marmara Otoyolu ve üçüncü köprü gibi devasa çapta kamusal yatırımların bitmesiyle, bu bölgeler parlayacak. Arsada en kıymetli bölgeler ticari aksın yoğun olduğu ve merkezi ulaşımın kolay olduğu bölgeler. Bu sebeple buralardan, konuttan ziyade, uygun fiyatlı arsa toplamak daha verimli olur” diyor.
Ankara’da arsa tükeniyor, konut fiyatlanıyor
Ankara’da da durum İstanbul’a benziyor. Konuttan çok, arsaya yatırım yapanların kazançlı çıktığını görüyoruz. Görüşlerine başvurduğumuz TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Ankara Şube Sorumlusu Derya Alan Erdem, kent merkezinde arsa stoğunun neredeyse kalmadığına dikkat çekerek, Ankara’da yatırım yapmak için kentin genişlediği dört yöne bakmak gerektiğini vurguluyor. Ankara’da konut fiyatlarındaki artış da arsa stoğunun azalmasından kaynaklanıyor. Eskişehir Yolu, kentin güney-batı aksı üzerinde yer alan bürokratik kuruluşlar, üniversiteler ve yeni uydu kent projelerinin burada yer alması nedeniyle prestijli bir bölge haline geldi. İstanbul Yolu da, Ankara’nın batı ve kuzey-batı aksında yer alan sanayi bölgeleri, AVM’ler, toplu konut ve kooperatif projeleri ile gelişimini sürdürüyor; hatta metro ağının bir parçası olması nedeniyle önemi giderek artıyor. 
Ankara’nın güney aksını oluşturan Konya Yolu (Mevlana Bulvarı) üzerindeki lüks iş merkezleri, rezidanslar ve nitelikli projeler, Balgat, Dikmen, Çiğdem, Or-an gibi yerleşkelerin cazibesini artırarak, prestijli bölgeler haline getirdi. Şehrin kuzey aksını oluşturan Protokol Yolu üzerindeki Pursaklar ve Altındağ ilçeleri ile şehrin doğu aksı olarak nitelendirilebilecek Nato Yolu üzerindeki Mamak ve Elmadağ ilçeleri, kentsel gelişim projeleri ile yeni bir görünüme kavuşacak. Sonuç olarak; Ankara’da arsaya yatırım yatmak, konuta yatırım yapmaktan kat be kat daha kârlı sonuç getiriyor.
"İzmir’de kentsel dönüşüm bölgelerinin dışına çıkın"
İzmir’deki kentsel dönüşüm süreci, arsa ve konut fiyatlarını Ankara ve İstanbul’da olduğu kadar etkilemiyor. Kentte hem konut hem de arsa yönüyle değerli bölgelerin sayısı epey fazla. ‘Yeni kent merkezi’ diye adlandırılan, Bayraklı ve Konak ilçelerinin bir kısmında, öncelikli olarak arsalar ilgi görüyor. Yeni imar planı ile önerilen yapılaşma kriterlerine göre, yüksek katlı binalar inşa edilebilen bölge, tüm yatırımcılar için cazibe merkezi. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin İzmir Şube Müdürü Bilge Beller Özçam, geçmişte yeni kent merkezinin imar planlarından kaynaklanan hukuki sorunların, bölgedeki arsa fiyatları üzerinde spekülasyonlara neden olduğunu söylüyor. Bu da doğal olarak konutların değerlerine de yansımış. Son verilere bakılırsa bölgede, brüt arsa birim fiyatları, yeni kent merkezi içerisinde konumu, büyüklüğü (yeni imar planına göre 5 bin metrekareden küçük parsel oluşturulamayacağı için bu konu oldukça önemli), yola cephesi, imar durumundaki fonksiyonuna göre değişmekle birlikte metrekare birim fiyatı 1.000 TL ile 1.000 dolar arasında değişiyor. Uygulamaların tamamlanması, inşaatların yükselmeye başlaması ile arsa fiyatlarının yükselmesi kaçınılmaz. Bu da doğal olarak konut fiyatlarına yansıyacak. İzmir’de kentsel dönüşümün başladığı bölgelerdeki hızlı değer artışları, uzun vadeli düşünen yatırımcıyı bu bölgelerin dışına itiyor. Sonuç olarak dönüşüm uygulamalarının dışında yer alan bölgelerden arsa da alan, konut da alan kazançlı çıkacak.
Arsadan kaçan da var, elinde tutan da
Sonuçta konutun da arsanın da eşit ölçüde getiri sağladığı İzmir dışında hem İstanbul’da hem de Ankara’da ibre arsayı gösteriyor. Ancak İstanbul’da yaptığı arsa yatırımları ile markalı projeler geliştiren Dekar Yapı ve Yatırım A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Salih Kuzu’nun bu konuda bir uyarısı var. Kuzu, “Küçük yatırımcı açısından ‘Ev mi alayım yoksa arsa mı?’  sorusunun büyük  metropollerde karşılığı yok. Arsa yatırımı yapmak, konut almaktan çok daha zor ve karmaşık bir iş. Ancak gayrimenkul sektörünü bilen profesyonellerin yapabileceği bir şey” diyor. İstanbul’da imarlı arsa bulmanın her geçen gün zorlaştığına da dikkat çeken Kuzu'nun sözleri önemli: “Kamuya ait arsalar genellikle TOKİ tarafından geliştirilmekte; birçok şirket TOKİ ihaleleri aracılığı ile proje arsaları temin ediyor. Arsa fiyatlarının aşırı yüksek olması da bir diğer sorun. Birçok arsa yüksek fiyat talepleri sebebiyle yıllarca satılamıyor; ancak arsa sahipleri piyasa şartlarına göre fiyatlandırmaya razı olmuyor. Sonuçta aldıkları toprak işe yaramıyor."
Kazandıran arsalar nerelerden alınmalı?
- Göç alan bölgelerden
- Gelir seviyesi yüksek kesime komşu olan bölgelerden
- Yatırım teşviki alan arsaların civarından (sanayi imarlı)
- Hızla büyüyen kentlerden
- Ulaşım projelerinin geçtiği yerlerden
- Ana caddelerden
- Resmi kurumlara yakın noktalardan
Arsa alırken nelere dikkat etmeli?
- Belgeler üzerinde tarif edilen yer ile mevcutta görülen yerin aynı arsa olduğundan emin olmak için Kadastro Müdürlükleri’ne başvurup kontrol edilmeli.
- Net ile brüt alan arasındaki fark iyi tespit edilmeli.
- Arsa cephesi geniş olmalı.
- Güncel imar durumunun öğrenilmesi gerekli. Böylece arsanın üzerinde ne tür bir gayrimenkulün, hangi ölçülerde inşa edilebileceği hakkında bilgi sahibi olunmalı.
- Faizlerde düşüşün arsa fiyatlarını yükselttiği bilinmeli.
- Konut yapma amaçlı alınan arsaların, sanayi tesislerine yakınlığı kontrol edilmeli.
- Kriz zamanında almalı. Zira konut, iş yeri ve ofis fiyatlarına oranla en fazla arsaların fiyatı düşüyor.
- Arsa yatırımı yapmak kârlı olduğu kadar riskli olduğu için, yatırım yaparken danışmanlık hizmeti almakta da fayda var.
Haber: Mehmet Canıtatlı / Tempo