EMLAK YATIRIMCISININ PARA KAZANMASININ 7 PÜF NOKTASI ?
Satılık konut fiyatları gayrimenkulde 5
büyükşehirde son 8 ayda yüzde 3 ile yüzde 27,5 arasında yükseldi. Ortalama
metrekare fiyatları üzerinden hesaplanan Pozitif Emlak Endeksi sonuçlarına göre,
ağustos ayı itibariyle İzmir ve Antalya'da yükseliş yüzde 27,5'i bulurken,
İstanbul'da artış oranı yüzde 10,6, Bursa'da yüzde 23,7, Ankara'da yüzde 3,2
oldu. Ancak bu sonuçlar gayrimenkulde her yatırımın mutlaka kazandıracağı
anlamına gelmiyor. Değerleme uzmanı Celal Erdoğdu, "Piyasa nasılsa yükseliyor,
ben de kazanırım" diyerek hesapsızca yapılacak yatırımların kaybettirebileceği
uyarısını yapıyor. Celal Erdoğdu'ya göre yatırımcı, finansman yönteminden
yatırımın çevresel faktörlerine kadar pazarın durumu, finansal maliyetler,
sermaye piyasalarındaki hareketler, enflasyon, çevresel etmenler, yasal
gelişmeler ve yönetim maliyetleri olarak 7 ana başlıkta toplanan riskleri
gözardı etmemeli. Nai Treas Gayrimenkul Genel Müdürü Mehmet Gürel de şu an
Türkiye'deki en güncel riskin bazı bölgelerde konut ve ticari gayrimenkulde
oluşan stok fazlası olduğunu belirterek, "Projelerin satılamadığı bölgelerde
sizin yatırımınızın prim yapma ihtimali de azalır" dedi. Konut stoğuna dikkat
Türkiye'de en güvenilir yatırım aracı olarak görülen gayrimenkule yapılan
yatırımın hiçbir zaman zarar ettirmeyeceğine inanılıyor. Çünkü bir gayrimenkul,
diğer bazı yatırım araçlarındaki gibi buharlaşıp yok olmaz, değeri düşse bile
varlığını korumaya devam eder. Ancak Celal Erdoğdu diğer yatırımlarda karşı
karşıya kalınan bazı risklerin gayrimenkul yatırımları için de söz konusu
olduğuna dikkat çekiyor. Erdoğdu, pazarın durumu, finansal maliyetler, sermaye
piyasalarındaki hareketler, enflasyon, çevresel etmenler, yasal gelişmeler ve
yönetim maliyetleri ile ilgili yedi ana riskin yatırımcının kazancını doğrudan
etkilediğini belirtiyor. Erdoğdu'ya göre bunların içinde en önemlileri pazar
riskleri, yasal riskler ve çevresel riskler. Çünkü bu üç risk de Türkiye'de
yaygın olan ve geri döndürülmesi zor olan riskler. Celal Erdoğdu söz konusu
riskleri ise şu örneklerle anlatıyor: "Kredi faizlerindeki düşüşle birlikte
konut fiyatları hızlı yükseldi. Bu da pek çok yerde aynı anda konut inşaatının
başlamasına neden oldu. Ancak bunların pek çoğu satılamadı ve bazı bölgelerde
konut stokları oluştu. Stokları eritmek için proje sahiplerinin fiyatlarını
indirmesi gereken bir yerde, siz o bölgedeki yatırımınızın primlenmesini
bekleyemezsiniz. Bu pazardan kaynaklanan ve sizin müdahale edemediğiniz bir
risktir. Yasal risk olarak da yakın zamanda Kartal'da yaşananlar örnek
gösterilebilir. Kartal'da belediyenin sahil şeridindeki konutlarda yaptığı
kamulaştırma nedeniyle, o konutların tapu kayıtlarına konulan şerhler satışı
zorlaştırdığı için, 200 bin YTL'lik konutu 120 bin YTL'ye satamayanlar oldu.
Belki 2 yıl sonra o şerhler çözülmüş olacak ama şu an için bir risk oluştu.
Çevresel riskler ise gayrimenkulün konumuna ilişkin sorunlardan kaynaklanıyor.
Örneğin deniz manzaralı bir konut, yapılaşmalar neticesinde manzarasını
kaybederse değerinden de en az yüzde 10 kaybeder ve deniz manzarasına sahip
olmayan emsallerinin fiyatına geriler." Ticaride de arz fazlası var Türkiye'de
yatırım yapmak isteyen yabancı firmalara danışmanlık hizmeti veren NAI Treas
Şirketinin Genel Müdürü Mehmet Gürel, herkesin herkesin aynı bölgede aynı hedef
kitleye dönük proje üretmesinin, bugünlerdeki en ciddi risk olduğunu söyledi.
Gürel, "Üst gelir grubuna hidap eden konutlarda bazı bölgelerde arz fazlası var.
Bunların fiyatı düşmeye başladı, daha da düşecektir. Bu ticari gayrimenkuller
için de geçerli bir risk. Beylikdüzü'nde alışveriş merkezleri arka arkaya hayata
geçiriliyor. Pek çok proje birbirinden haberdar bile değil ama bir iki yıl sonra
aynı müşteri kitlesini paylaşacaklarına göre, burada risk daha başından doğuyor"
dedi. Gürel yine pazar riskleri başlığında değerlendirilmesi gereken bir başka
unsurun da son yıllarda inşaat sektörüne deneyimi olmayanların girmesi olduğunu
söylüyor. Gürel profesyonelce hazırlanmamış ve yönetilmeyen projelerin
satamadığını ve bunun sonucunda bazılarının bitirilememe riski olduğunu, bunun
örneklerinin basına da yansımaya başladığını açıkladı. Gürel pazar risklerini
azaltmanın en iyi yolunun yine pazarı iyi takip etmekten geçtiğini belirterek,
"Yatırıma başlamadan önce kim nerede ne yapıyor, ölçekleri ve amacı nedir, ana
müşterisi kiracıları kimler olabilir diye analizinin yapılması gerektiğini
tavsiye ediyoruz" dedi. Hangi risk nasıl hesaplanır Değerleme uzmanı Celal
Erdoğdu ile Marmara Üniversitesi Maliye Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr.
Mustafa Erdoğdu'nun, gayrimenkul yatırımlarında risklerin hesaplanması amacıyla
gerçekleştirdikleri çalışmadan bazı başlıklar: Finansal risk hesaplaması: Burada
önemli olan borç karşılama servis düzeyidir. Borç karşılama servisi, bir
gayrimenkulün kira gelirinin aynı gayrimenkulü satın almak için kullanılan kredi
geri ödeme taksitlerini karşılama oranıdır. Örneğin bin YTL aylık ödeme ile
alınmış olan konutun aylık kira geliri 700 YTL ise burada borç karşılama servisi
0,70'dir. 180 bin YTL’lik bir gayrimenkulün şehir merkezinde yaklaşık 1.150 YTL
kira getirisi olduğunu varsayalım. Bu konutu satın alabilmek için 110.000 YTL ve
banka masraflarını nakit olarak öder ve 70.000 YTL’sine kredi kullanırsanız 10
yıl için borçlandığınız taktirde aylık ödemeleriniz 1.170 YTL mertebesinde
olacaktır. Bu örnekte kira gelirleri aylık ödemeleri karşıladığı için risk yok
görünüyor. Ama 10 yıllık borçlanma süresi içinde yaklaşık olarak toplamda bir
yılın kiracısız geçebileceğini de hesaba katmak gerekiyor. Enflasyon riski: Uzun
dönemli yapılan yatırımlarda, gayrimenkulün getirisindeki artış oranının
enflasyon oranı ile paralel olması beklenir. Neticede kayıp borsa veya dövizle
aynı miktarda olduğu taktirde yatırımcı yanlış tercih yapmış sayılmaz. Yönetim
riski: Diğer yatırım araçları ile karşılaştırıldığında, gayrimenkul yatırımı
yapıldıktan sonra yönetim gerektirir. 15 yıllık bir binaya yatırım yaparsanız 5
yıl sonra mutlaka içinde ve dışında bakıma ihtiyaç duyacaktır. Bakımları düzenli
yapılmış, güncel standartları bina ve daire olarak yakalamış olan daire ile
bakımların yapılmadığı daire arasında fiyat farkı giderek artacaktır. Çünkü
gayrimenkullerin değeri, arsa ve yapı değerinden oluşmaktadır. Yapı üzerinde
yapılan tadilat ve iyileştirmeler gayrimenkulün değerine olumlu etkide
bulunmaktadır. Gayrimenkulde kazancı tehdit eden 7 risk * Pazarın durumu *
Finansal maliyetler * Sermaye piyasalarındaki hareketler * Enflasyon * Çevresel
etmenler * Yasal gelişmeler * Yönetim maliyetleri
http://www.istanbuldegerleme.com
|
