Borçlar Kanununda 1
Temmuz 2012'den itibaren Gayrimenkul Kiralamalarında
Hayatımıza Giren Değişiklikler.
.jpg)
Kiracı ve ev sahibi ilişkilerini kapsayan düzenlemeye göre; ev sahiplerinin
kiracılardan talep edebileceği güvence tutarı üç aylık kira bedelini
aşamayacak. güvence olarak verilen para kiracı tarafından, ‘ev sahibinin onayı
olmaksızın çekilmemek üzere’ vadeli mevduat olarak bankaya yatırılacak. Konut
kira artışları, son bir yıllık süre içerisinde ÜFE artış oranını aşamayacak.
Aile konutu olarak kullanılan dairelerde kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça
kira sözleşmesini feshedemeyecek. Kira bedeli yabancı para cinsi üzerinden
belirlenmesi gibi durumlarda, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacak.
Kiralananın
teslim edilmesinden sonra ortaya çıkan ayıplar bakımından getirilen
düzenlemeler incelendiğinde ise, ayıbın önemli olup olmadığına bakılmaksızın,
kiracının öncelikle bu ayıbın giderilmesini isteyebileceği ifade edilmektedir
(TBK m. 305/I; 306/II). Bunun yanında sonradan ortaya çıkan ayıp önemli ise,
yani kiralananın öngörülen kullanım elverişliliğini ortadan kaldırıyor veya
önemli ölçüde engelliyorsa, kiracı TBK m. 306/II öngörülen şekilde sözleşmeyi
feshedebilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, sözleşmenin
feshedilmesinden önce ödenmiş olan kira paralarının - en azından tamamının -
geri istenemeyecek olmasıdır.
Kiralanandaki
ayıbın, sözleşmenin feshine imkân tanıyacak ölçüde önemli olmaması hâlinde ise,
kiracının kiraya verene tanıdığı sürede ayıbın giderilmemesi durumunda,
kiracının ayıbı kiraya veren hesabına giderebileceği ve bundan doğan alacağını
kira bedelinden indirebileceği düzenlenmiştir (TBK m. 306/I). Ayrıca kiraya
verenin kendisine tanınan süre içerisinde mevcut ayıpları gidermemesi
durumunda, kiracı, Türk Borçlar Kanunu'nun kendisine tanıdığı yeni bir seçimlik
hak olarak, kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir
(TBK m. 306/I)
Özellikle
günlük hayatta sıkça karşılaşılabilmesi bakımından yeni Türk Borçlar Kanunu'nun
ilgi çekici bir yeniliği de, kiracının kanunen, kiralananın bakımı, satılması
veya daha sonra kiraya verilmesi için gerekli olduğu ölçüde, kiralananın
gezilmesine izin vermekle yükümlü tutulmuş olmasıdır. Buna karşın kiraya veren de,
kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek
zorundadır (TBK m. 319).
Burada
zikredilebilecek diğer yenilikler ise, kira sözleşmesi süresince, kiralananda
kiracı veya kiraya veren tarafından değişiklik yapılmasına ilişkin düzenlemelerdir.
Yeni Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene kiralanan üzerinde, kiracıdan
katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikleri yapabilme yetkisi
verdiği gibi (TBK m. 320); kiracıya da, kiraya verenin yazılı rızasını almak
şartıyla kiralananda değişiklikler yapabilme yetkisi tanımaktadır(TBKm.321).
Yine
yeni Türk Borçlar Kanunu'nun kiracıyı koruyan bir başka hükmüne göre, kira
sözleşmesinin sona ermesi hâlinde, kiralananın sözleşmeye aykırı
kullanılmasından doğan zararların giderimi haricinde, kiracı tarafından başka
bir tazminat ödeneceğinin önceden taahhüt edilmiş olması geçersiz sayılmıştır
(TBKm.334/II).
Belirli
süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin birer yıllık aralıklarla yenilenmesi
sonucu uzama süresinin 10 yılı bulması durumunda, kiraya verenin uzama yılının
bitiminden en az üç ay evvel bildirimde bulunması durumunda sebep
göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirmesi mümkün hâle gelmiştir. Belirsiz
süreli kira sözleşmelerinde de, kiraya verene, kiranın başlangıcından 10 yıl
sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirme imkânı
tanınmıştır (TBK m. 347).
Kira
sözleşmesinin sona ermesi bakımından dikkat çeken bir başka değişiklik ise,
artık sadece kiraya verenin kendisi, eşi ve çocuklarının ihtiyacı için değil,
kiraya verenin, altsoyu ve üstsoyundaki bütün bireylerin ve kanunen bakmakla
yükümlü olduğu diğer kişilerin de konut veya işyeri ihtiyacı için, kiralananın
tahliyesi istenebilecektir (TBK m. 350).
Gayrimenkulde 106 Yıllık Tecrübe ve Güven
